Indrumatorul VANZATORULUI

Indrumatorul VANZATORULUI

Vanzarea unei case poate fi un proces dificil, stresant si indelungat. Trebuie sa luati in calcul foarte multe informatiile utile, care sa va ajute sa obtiineti un pret avantajos intr-un interval de timp cit mai scurt. Vanzatorii care isi vand proprietatile fara  a apela la un broker imobiliar, de multe ori nu obtin cel mai bun pret de vanzare. Cum proprietatea pe care doriti sa o vindeti este un bun de valoare, e indicat sa cereti consilierea profesionala a unui agent imobiliar.

Sfaturi practice:

Favorizarea proprietatii

Pregatiti proprietatea pentru vanzare, ca impresia pe care o va lasa potentialilor cumparatori sa o claseze intre favorite. Reparatiile minore, va pot face casa mai usor de vandut. Va recomandam sa nu neglijati aspectul general al locuintei, sa fie totul cit mai curat si ordonat, lasati cit mai multa lumina sa patrunda in incaperi, climatul placut si primitor pot avea o contributie hotaritoare la “prima impresie”  pe care si-o vor face vizitatorii dumneavoastra, si va vor marii sansele de a vinde rapid. Va recomandam sa va promovati proprietatea cu ajutorul unei agentii imobiliare.  Brokerul imobiliar va va sfatui in legatura cu imbunatatirile, schimbarile cele mai importante pentru a obtine un pret avantajos pentru dumneavoastra si cat de mult puteti ridica astfel valoarea proprietatii.

Promovarea proprietatii

Luati in calcul avantajele apelarii la serviciile unui agent imobiliar profesionist care are experienta in vanzarea imobilelor, si posibilitati de marketing  potrivite pentru a promova imobilul dumneavoastra, detine o baza de date cu potentiali cumparatori, are experienta in negocieri astfel incit  va poate obtine pretul cel mai bun in conditii de siguranta optima pentru tranzactia pe care urmeaza sa o incheiati.

Stabiliti pretul

Un pret prea mare poate fi la fel de dezavantajos cum poate fi si unul prea mic. Telul dumneavoastra ar trebui sa fie vanzarea proprietatii la un pret corect, in cel mai scurt timp.

Cea mai buna metoda de a calcula pretul imobilului pe care doriti sa-l tranzactionati este metoda comparatiei imobilelor similare existente pe piata imobiliara. Determinarea valoarii de piata a unui imobil se face in urma unei activitati de analiza si marcheting, comparand proprietatea pe care dvs. doriti sa o oferiti spre vanzare cu alte proprietati vandute in aceeasi zona, la un interval de timp relativ scurt, aproximativ 3-6 luni, luand ca termeni de comparatie  factori similari : locatia, cererea si oferta, trendul pietei, strategia de vanzare, vechimea constructiei, calitatea finisajelor, facilitati de aprovizionare, transport, educatie, etc.

Brokerul imobiliar ales, cunoscand piata imobiliara, va va evalua proprietatea si va recomanda cel mai bun pret de listare pe piata. Pretul propus poate sa fie sub nivelul asteptarilor dumneavoastra, dar va  furnizeaza un punct de plecare. Daca nu aveti informatii corecte riscati sa nu aveti termenii de comparatie potriviti, ceea ce duce la supraevaluarea sau subevaluarea  proprietatii.

Va recomandam sa consultati serviciile de specialitate ale brokerilor nostri care va pot recomanda un pret corect  pentru proprietatea dumneavoastra.

Variante de colaborare

Colaborarea cu o agentie imobiliara pentru vanzarea proprietatii se face pe baza unui contract de intermediere imobiliara semnat de ambele parti. Este un contract intre proprietar si agentie, prin care agentia aleasa va promova proprietatea, va prezenta ofertele si va ajuta la semnarea contractului de vanzare, in schimbul unui comision stabilit in functie de tipul imobilului si valoarea de tranzactionare.

Exista doua variante de colaborare:

  • Contractul exclusiv de reprezentare in intermedierea imobiliara, ofera dreptul exclusiv agentiei imobiliare cu care ati semnat contractul, sa se ocupe de vanzarea proprietatii dumneavoastra. Nu puteti colabora cu alta agentie sau vinde direct decat dupa expirarea termenului contractului de exclusivitate.

Reprezentarea exclusivă înseamnă, în esenţă, că brokerul apără interesul unei singure părţi. Se elimină astfel conflictul de interese din intermediere, brokerul trebuind să sfătuiască atat vânzătorul cit şi cumpărătorul ale căror interese sunt vădit diferite. În intermedierea exclusivă, co­mi­sionul se încasează doar de la vânzător, nu se percepe nimic de la cumpărător. Agenţia care are contractul de reprezentare exclusivă poate sa colaboreaze cu orice altă agenţie care are un potential cumpă­rător, iar dacă se încheie ­tranzacţia, îi plăteşte agenţiei cumpărătorului jumătate din co­mi­sionul încasat de la vânzător.

Brokerul imobiliar care reprezintă exclusiv un proprietar transmite respectiva ofertă întregii pieţe, inclusiv concurenţilor săi, oferind comision din comisionul  sau..Un alt avantaj al reprezentării exclusive este că vânzătorul poate avea un control direct asupra demersului de vânzare.În sistemul de reprezentare exclusivă, brokerul îşi asumă contractual nişte obligaţii, investeşte în fiecare proprietate din portofoliu (în marketing şi promovare),  tine proprietarul la curent cu acţiunile întreprinse pentru vânzarea proprietăţii etc.

Reprezentarea exclusivă va asigură că se vor face toate demersurile necesare pentru ca proprietatea pe care încercati să o vindeti să îşi găsească un client în cel mai scurt timp.

  • Contractul de reprezentare in intermedierea imobiliara, va ofera posibilitatea sa colaborati cu mai multe companii imobiliare pentru vanzarea proprietatii. Cine vinde proprietatea, incaseaza comisionul. Agentia imobiliara se implica in obtinerea celui mai bun pret in negocierea cu potentialul comparator.

In acest caz brokerul imobiliar îşi minimizează bugetul de marketing şi timpul alocat acestei intermedieri, întrucât nu are siguranţa că munca sa va fi remunerată în vreun fel iar interesul de a investi bani în promovare scade la minimum.

Situatia juridica

Pentru a putea vinde imobilul, situatia juridica trebuie sa fie clara, relevant in acest sens fiind extrasul CF, care contine date  despre: proprietar/i, modul de dobandire, sarcini grevate.

In cazul in care imobilul este dobandit prin mostenire, vanzarea se poate face numai dupa dezbaterea succesiunii. Nu se poate intabula un imobil obtinut prin mostenire direct pe noul cumparator.

In cazul in care proprietatea este grevata de sarcini ( ipoteca, uzufruct viager, sentinta judecatoreasca,sulta, etc), vanzarea se poate face numai dupa radierea sarcinilor, exceptie facand ipoteca care se poate muta sau radia cu acordul bancii in acelasi timp cu transferul proprietatii.

Pentru  a  fi consiliati in legatura cu situatia juridica a imobilului dvs. va recomandam o verificare a actelor de proprietate la inceputul colaborarii cu agentul imobiliar  care se va ocupa de intermedierea imobilului dvs.

Procedura de colaborare

Din momentul in care s-a incheiat contractul de colaborare, brokerul imobiliar ales se va ocupa de pomovarea imobilului dumneavoastra, de toate demersurile pe care le implica intermedierea. Va vom contacta telefonic sau prin e-mail pentru a fi la curent cu toate ofertele primite, cu derularea activitatii intreprinse cu scopul vanzarii imobilului. Va vom comunica, de asemeni, orice detalii sau conditii speciale ale ofertei, verificand disponibilitatea potentialului cumparator inainte ca dumneavoastra sa decideti daca veti accepta sau nu oferta.

Dupa acceptarea celei mai avantajoase oferte, se trece la semnarea si legalizarea actelor, proces in care veti fi asistat si consiliat de agentul imobiliar.

Acte necesare la contractul de vanzare cumparare in forma autentica

Daca optati pentru una din oferte brokerul imobiliar va sustine in negociere pentru obtinerea celui mai bun pret. De asemenea va informeaza care sunt costurile aferente tranzactiei – impozite, comision, etc., apoi veti semna un precontract , apoi contractul de vanzare cu cumparatorul in fata notarului.

  • Acte de identitate ( carte de identitate, pasaport ),
  • Certificatul de casatorie ( daca este cazul ),
  • Acte de dobandire a proprietatii – contract de vanzare sau schimb, certificat de mostenitor, contract de donatie, sentinta judecatoreasca, extras CF de autentificare ( se elibereaza doar notarului care redacteaza contractul de vanzare),
  • Certificatul fiscal eliberata de Primarie, a doua zi sau pe loc daca se achita taxa de urgenta si atesta faptul ca taxele si impozitele sunt platite la zi),
  • Ultima factura emisa de „Electrica”, 
  • Adeverinta  eliberata de Asociatia de proprietari ( formular tip),
  • Certificatul energetic obligatoriu la vânzarea sau închirierea oricarui imobil
  • Altele, solicitate de notar daca este cazul.

Taxe:

Impozitul pe tranzactie se achita la notar in raport cu valoarea tranzactionata – notarul va calcula suma exacta;

Tranzactiile imobiliare sub 100.000 Euro sau 450.000 Lei nu vor mai fi impozitate, conform proiectului de ordonanta de urgenta de modificare a Codului fiscal la care se lucreaza momentan;

Pentru tranzactiile mai mari de 100.000 Euro sau 450.000 Lei se va aplica doar 3% pentru diferenta dintre valoarea tranzactionarii proprietatii şi pragul de 450.000 Lei.

In prezent tranzactiile cu valoare mai mica de 200.000 Lei sunt impozitate cu 2% sau 3% in functie de vechimea proprietatii, iar cele mai mari de 200.000 Lei sunt taxate cu 1% + 4.000 lei sau 2% + 6.000 lei, in functie de vechimea proprietatii.